לפני תביעה בסך של 141,579 ש"ח ותביעה שכנגד בסך 300,000 ש"ח, שעניינן טענות הדדיות של הצדדים כפועל יוצא ובהמשך להסכם שכירות שנכרת ביניהם, במסגרתו השכירה התובעת לנתבעת 1, חנות במתחם הקניות "אאוטלט גלילות".
תמצית העובדות
התובעת ונתבעת שכנגד - אאוטלט גלילות שותפות מוגבלת (להלן:
"התובעת") הייתה בזמנים הרלוונטיים לתביעה, בעלת זכויות שכירות המשנה והחזקה, במבנה בשטח של כ-2,500 מ"ר, הממוקם בתל-אביב, מערבית לצומת גלילות (להלן:
"המבנה"). התובעת שכרה את המבנה מחברת סילון ספורט שווק (1989) בע"מ, שהנה בעלת עניין בתובעת, אשר שכרה היא בחודש פברואר 2005 את המבנה מאת בעליה, חברת אזורים בנין (1965) בע"מ. סילון ספורט שכרה את המבנה מאזורים לתקופה של כשבע שנים, היינו מיום 1.2.05 עד ליום 31.3.12, עם אופציה מותנית להארכת השכירות בשנה נוספת.
הנתבעת 1 והתובעת שכנגד, פוטו סטודיו ניסים בע"מ (להלן:
"הנתבעת"), עוסקת מזה שנים רבות ביבוא ובשיווק של מצלמות וציוד צילום היקפי. הנתבע 2, רוני חכם (להלן:
"חכם") הנו מנכ"ל הנתבעת. הנתבע 3, שלמה חכם, חתם יחד עם חכם על ערבות להתחייבויות הנתבעת כלפי התובעת לפי הסכם השכירות.
בזמנים הרלוונטיים לתביעה, היו לנתבעת שבעה סניפים ברחבי הארץ ובהם סניף תל-אביבי, שהיה ממוקם ברח' אלנבי בתל-אביב. הנתבעת חיפשה חנות חליפית לסניף התל-אביבי (ברח' אלנבי), אשר חוזה שכירותו עמד להסתיים בחודש אוגוסט 2008. במסגרת זו, לקראת סוף שנת 2006, הציע מנהל השיווק דאז של התובעת, מר יורם יוסף, למנהל הסניף התל-אביבי של הנתבעת, אסף, להעביר את סניף הנתבעת למבנה, בו עומד להיפתח קניון חדש שייקרא "קניון אאוטלט גלילות" ואשר יפעל תחת הקונספט של חנויות עודפים. מנהל השיווק שוחח עם חכם והסביר לו כי בכוונת התובעת למצב את הקניון כמתחרה של קניון אאוטלט הרצליה. יצוין כי גם בתקשורת הוצג המתחם, ככזה שיפעל במתכונת של אאוטלט.
בחודש יולי 2007, לאחר שהתובעת השיגה רישיון עסק למתחם הקניון והוסרו התנגדויות שונות בעניין, חודשו המגעים בין הצדדים ונוהל מו"מ בין התובעת ולבין הנתבעת בדבר השכרת חנות במבנה. ביום 10.9.07, נחתם הסכם שכירות בין הצדדים, שלפיו משכירה התובעת לנתבעת, חנות במבנה בשטח של כ-62 מ"ר ובתוספת חלקי יחסי מהשטחים הציבוריים של המבנה ובסה"כ 77 מ"ר. תקופות השכירות נקבעה לשבעה חודשים לערך, היינו מיום 10.9.07 ועד ליום 20.4.08. כמו כן, ניתנה אופציה לתקופת שכירות נוספת של חצי שנה, היינו עד יום 20.10.08 ולאחר מכן לארבע תקופות נוספות של שנה כל אחת, כך שלאחר מימוש כל האופציות, עתיד היה להסתיים החוזה ביום 20.10.12.
הנתבעת השכירה חנויות במתחם גם לשוכרים אחרים. המתחם הושכר כולו עד תחילת חודש ספטמבר 2007 והחל לפעול כאאוטלט.
דא עקא, לטענת התובעת, משלא צלחה משיכת קונים למתחם, חרף מאמציה השיווקיים, מהר מאוד התקבלו אצלה פניות של שוכרים שביקשו לעזוב את המתחם. לטענתה, גם נציגי חנות הנתבעת במתחם, התלוננו על כישלון המתחם כמוקד משיכת קונים. יצוין כי כבר בחודש דצמבר 2007 עזבו את המתחם שני שוכרים. כמו כן, התובעת גורסת כי בחודש ינואר 2008, כינסו שוכרי המתחם, ובהם גם נציגי חנות הנתבעת, ישיבה, בה הייתה נוכחת גם נציגת התובעת, הגב' חלי אלישר, ששימשה כמתאמת נכסים מטעם התובעת במתחם. בסיומה של ישיבה זו, העלו השוכרים את הרעיון שלפיו החוזים יבואו על סיומם והחנויות יפונו על ידם וזאת לאחר שחברת השיווק מטעם התובעת, כשלה בשיפור הפעילות העסקית במתחם. בהמשך, בסוף חודש מרץ 2008, החליטה התובעת כי אכן אין מקום להמשך פעילותו של המתחם ככזה והחליטה לשחרר את השוכרים מחוזיהם. מרבית השוכרים עזבו את המתחם עד 1.4.08 וכולם עשו כן עד 15.4.08 וזאת למעט הנתבעת שנותרה במקום. שוכרים אלה אף חתמו על תוספת להסכם, שכללה, בין היתר, הצהרה בדבר העדר תביעות.
הנתבעת גורסת כי לא ידוע לה על ישיבת השוכרים מחודש ינואר וכי לשיטתה, התובעת פנתה בפניה חד צדדית אל השוכרים, בדרישה לפנות את החנויות תוך ארבעה ימים. הנתבעת טוענת כי קיבלה בתדהמה את הודעת התובעת הנ"ל, אשר התקבלה אצלה בחודש מרץ 2008. לטענת הנתבעת, ביום 27.3.08, שלחה הגב' חלי אלישר, הודעת דוא"ל אל חכם, אליה צורפה התוספת להסכם בדבר פינוי החנות. בהודעה זו, התבקשה הנתבעת לחתום על התוספת. חכם השיב על כך בו ביום, תוך כך שהוא מציין שהנתבעת מעולם לא הסכימה לפנות את המושכר.
בשלב זה, 20.3.08, התקיימה שיחת טלפון בין חכם ולבין מר בני כלסי, מנכ"ל השיווק של קבוצת פישמן, מבעלי התובעת. כל צד מפרש אחרת את תוכנה של שיחה זו וכן מסתמך עליה לתמיכה בטענותיו. התובעת גם העלתה התנגדות מטעמי קבילות לתמליל השיחה שצורף לתצהירו של חכם, אולם על כך עוד אעמוד בהמשך הדברים. מכל מקום, הנתבעת גורסת כי הוסכם בשיחה זו כי היא תפנה את החנות ברגע שתמצא חנות חלופית. בעיני הנתבעת, משמעות הדבר כי סיכום זה גובר על הוראות ההסכם הנוגעות לתקופות האופציה ולאופן הבאת ההסכם לסיומו. התובעת מנגד גורסת כי מר כלסי לא סיפק לנתבעת בשיחה זו היתר בלתי מוגבל להישאר במושכר וכי הוראות ההסכם בדבר תקופות האופציה ואופן הבאת ההסכם לסיומו, נותרו למעשה על כנן וזאת שעה שהנתבעת הציגה מצגים לפיהם אין בכוונתה לפנות את החנות ובפועל אף פינתה אותה חודשים רבים לאחר השיחה עם כלסי.
במשך כחודשיים לאחר שיחה זו, ולפי גרסת חכם, כלסי פנה אליו מדי פעם לברר אודות החיפושים של הנתבעת אחר מקום חלופי ודחק בו להחיש את החיפושים. בחודש מאי 2008, שלחה באת כוח הנתבעת מכתב אל התובעת, בו טענה בין היתר, כי התובעת הפרה את ההסכם, כי נגרמו נזקים לנתבעת וכי עומדת לנתבעת הזכות להמשיך ולשכור את החנות עד למציאת מקום חלופי. למכתב זה, לא הגיבה התובעת, אולם לפי גרסת חכם, כלסי זימן אותו לשיחה בעקבות כך, תוך שהוא מביע תמיהה על משלוח המכתב, לאור ההבנה אליה הגיעו הצדדים, בדבר פינוי החנות על ידי הנתבעת והישארותה בה עד אז.
בינתיים, התובעת פעלה כדי להשכיר את המתחם כולו לשוכר אחר, תוך הותרת חנות הנתבעת בידיה לפי החוזה, אולם המו"מ עם השוכר הנ"ל, שהתנהל בחודש מאי 2008, לא הבשיל לכדי חוזה. לאחר מכן, וככל הנראה בלית ברירה ובמטרה להקטין את נזקיה, פעלה התובעת לשוב ולהשכיר את החנויות, אולם נחלה בכך הצלחה שולית בלבד (הושכרו שתי חנויות בלבד בחודשים ספטמבר ואוקטובר 2008 ולאחר מכן חנות נוספת בחודש מרץ 2009 בשטח כולל של כ- 815 מ"ר מתוך כ-2,500 מ"ר).
מנגד ובינתיים (חודש נובמבר לערך), הנתבעת הצליחה לאתר חנות חליפית בנמל תל-אביב. בעקבות כך ולאחר הכשרת החנות החליפית, עזבה הנתבעת את המושכר ביום 31.1.09 ולטענת התובעת, ללא הודעה מוקדמת כלשהי ותוך הסתרת כל העניין מעיניה.
התובעת הגישה את התביעה הנוכחית ביום 19.4.09, בה עתרה לחיוב הנתבעת לשלם לה דמי שכירות בסך
141,579 ש"ח
, בגין יתרת תקופת השכירות הנוספת השנייה (שאמורה הייתה להסתיים ביום 20.10.09), היינו לתקופה שמתחילה עם עזיבת הנתבעת את המושכר, בתחילת חודש פברואר 2009 ועד לתום תקופת השכירות הנוספת השנייה, שהחלה ביום 20.10.09. התובעת טוענת כי משלא נתנה הנתבעת הודעה מוקדמת, כמחויב בהסכם, בדבר כוונתה לפנות את המושכר עד תום תקופת השכירות הנוספת הראשונה (שאמורה הייתה להסתיים ביום 20.10.08), הוארכה תקופת השכירות באופן אוטומטי לשנה נוספת, היינו עד יום 20.10.09 וזאת לפי הוראות הסכם השכירות (ס' 5.2 ו- 5.3).
הנתבעת מנגד טוענת, כי החלטת התובעת להפסיק את פעילות המתחם כאאוטלט ופינוי השוכרים ממנו, כמוה כביטול החוזה על ידה ולכל הפחות נפקותה הינה שינוי תנאי החוזה ושינוי העסקה בכלל . לפיכך טוענת הנתבעת כי על רקע החלטה זו, כמו גם על רקע הסיכום שהושג בשיחה עם מר כלסי, לא הייתה היא מחויבת עוד לתקופות האופציה החוזיות ולתניה החוזית הנוגעת לאופן הבאת ההסכם לסיומו ואי מימוש האופציות הגלומות בו. לטענתה, לפי הסיכום עם כלסי, הייתה היא רשאית לפנות את המושכר בכל עת ועם מציאת החנות החליפית.
בתגובה לתביעה, הנתבעת גם הגישה תביעה שכנגד, בגין נזקים נטענים, בסך של 766,340 ש"ח, שהועמדו לצרכי אגרה, על סך של
300,000 ש"ח. במסגרת תביעה זו, עתרה הנתבעת לחיוב התובעת בסכומים שונים כדלקמן: סך של 246,890 ש"ח בגין השבת מלוא דמי השכירות ששולמו למן חודש דצמבר 2007 (עת חדל המתחם לשמש כאאוטלט) ועד לעזיבת הנתבעת את החנות, בסוף חודש ינואר 2009 ולחילופין, סך של 120,468 ש"ח בגין ההפרש שבין דמי השכירות החוזיים ששולמו בתקופה זו ובין דמי השכירות הראויים עבור חנות במתחם שהפך לנטוש; סך של 92,813 ש"ח בגין השקעות שהשקיעה הנתבעת במושכר; סך של 415,037 ש"ח - בגין השקעות בפרסום בחנות שבמתחם וכן סך של 11,600 ש"ח - בגין הוצאות נסיעה ושכר טרחה עבור הזמן שנאלץ מנהל הנתבעת להקדיש למציאת חנות חלופית.
דיון
התביעה שכנגד
הנתבעת העלתה בכתב התביעה שכנגד, מספר עילות תביעה וטענות המזכות אותה לטענתה בסעדים המבוקשים בתביעה. הנתבעת טוענת כי התובעת הבינה שטעתה בקונספט השיווקי של המתחם, אשר לא נחל הצלחה. בהתאם, ומשיקולים כלכליים וצרים הנוגעים אך ורק לרווחיותה שלה, בחרה, שלא בתום לב, להביא להפסקת פעילות האאוטלט.